城市土地協(xié)會(ULI)和普華永道9月初在上海發(fā)布的《2007亞太房地產(chǎn)發(fā)展趨勢》中，在眾多亞太房地產(chǎn)投資和發(fā)展最具潛力的城市里，上海居第二位僅次于大阪。

　　報告認(rèn)為，盡管中國對海外資本投資房地產(chǎn)市場做出了一定限制，但也并沒有擋住海外資本進(jìn)軍上海地產(chǎn)的腳步。外資將繼續(xù)涌入亞太地區(qū)，特別是以上海為代表迅猛發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場。

　　上海的商業(yè)地產(chǎn)是國際資本追逐的主要對象。“上海寫字樓租金以每年20%的速度增長，而空置率幾年來一直保持在6%以下。”第一太平戴維斯投資部董事馬捷認(rèn)為，以寫字樓為代表的上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?BR>
　　37.63億美元涌入上海地產(chǎn)市場

　　城市土地協(xié)會(ULI)的這份報告認(rèn)為，在亞太地區(qū)投資發(fā)展競爭力方面，上海僅次于大阪，是亞太地區(qū)最適合房地產(chǎn)投資的市場之一。

　　ULI通過對諸多海外投資機(jī)構(gòu)及個人的調(diào)查問卷統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，有64%的被調(diào)查者建議在上海購買酒店和度假村地產(chǎn)，約32%的被調(diào)查者建議購買上海的住宅地產(chǎn)。

　　如果說ULI的調(diào)查還只是未來的一種投資意向，那么對2005年國際資本進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計則可以充分說明，海外資本對上海房地產(chǎn)市場的態(tài)度究竟是怎樣的。

　　央行9月1日發(fā)布的《2006上海金融穩(wěn)定報告》顯示，2005年通過4種途徑進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的海外資本已達(dá)37.63億美元。而這個數(shù)字比2004年增長了40%，其中非居民直接將外匯資金結(jié)匯購買房產(chǎn)的比例最高，占總注入金額的4成。

　　在對外資投資地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范和限制的政策出臺后，外資進(jìn)入上海商業(yè)地產(chǎn)的腳步仍然沒有停止。

　　在今年7月中旬國家規(guī)范外資準(zhǔn)入和管理出臺不到一個月，合生創(chuàng)展7月24日即宣布將位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的合生國際大廈100%股權(quán)以3億美元的代價售予Pacific Delta Investments Limited。不到二個月，9月13日馬來西亞云頂集團(tuán)宣布以5.727億港元價格通過收購富域國際的全部股權(quán)而持有位于上海普陀區(qū)的長壽商業(yè)廣場。

　　“短期環(huán)境的變化會使國際資本對投資方式和時機(jī)進(jìn)行調(diào)整，但對其進(jìn)入上海地產(chǎn)進(jìn)行投資的信心并沒有特別大的影響。”高力國際物業(yè)執(zhí)行董事張震頻在接受記者采訪時表示，限外政策會在短期內(nèi)對交易有一定影響，但國際資本更看重上海發(fā)展的大趨勢，投資方向并沒有轉(zhuǎn)變。

　　那么究竟是哪些因素使國際資本如此青睞上海？五合國際總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，上海市場比較規(guī)范，這減少了國際資本的疑慮和投資風(fēng)險。從資本對接的角度看，相對開放的金融環(huán)境有利于國際資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在軟環(huán)境方面，上海的文化氛圍、生活習(xí)慣和較好的服務(wù)使基金經(jīng)理及外籍人員能夠在較短時間內(nèi)適應(yīng)上海的生活。

　　“如果單看某一方面其他城市似乎都有其中一些特點(diǎn)，但綜合而言上海無疑是最有競爭力的。”鄒毅表示，二線城市雖然有一定的發(fā)展?jié)摿Γ�但與上海相比還不夠成熟。

　　國際資本尋找各種投資渠道

　　諸多物業(yè)中，寫字樓、服務(wù)式公寓等優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目是眾多海外基金追捧的對象。

　　“不包括物業(yè)包裝、轉(zhuǎn)售后價值的提升，單是較穩(wěn)定的租金收益回報對海外基金便有極強(qiáng)的吸引力。”張震頻說。

　　馬捷表示，上海寫字樓的租金以每年20%的速度增長，而空置率幾年來卻一直保持在6%以下，如果用目前的租金計算，便可以反推出未來的租金收益是相當(dāng)可觀的。

　　而鄒毅也表示，上海商業(yè)地產(chǎn)租金的回報將會進(jìn)一步細(xì)化。國際資本對上海商業(yè)項目的考查基本是從以下幾個方面來進(jìn)行：產(chǎn)權(quán)清晰；酒店和公寓要有好的品牌和管理公司，以保證有較穩(wěn)定的收益率；位置要處于配套較完備的地區(qū)，以方便辦公、入住等日常生活；商業(yè)內(nèi)部的品牌、結(jié)構(gòu)也要有一定的升級空間，以便可以引進(jìn)一些奢侈品等。

　　馬捷說，進(jìn)行物業(yè)或公司的收購之前，海外基金需要最短2個月的盡職調(diào)查。在調(diào)查中對項目的設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量、公司財務(wù)狀況和法律關(guān)系進(jìn)行詳盡而徹底的調(diào)查。

　　在收購前，投資機(jī)構(gòu)一般還要通過熟悉物業(yè)所在地市場的專業(yè)物業(yè)顧問公司針對項目進(jìn)行深入的市場研究，對物業(yè)的租賃、銷售和市場走向進(jìn)行綜合判斷和預(yù)測，以了解該物業(yè)在投資方面的可行性和市場發(fā)展?jié)摿Α?BR>
　　此外，馬捷還表示，在收購?fù)瓿珊笸顿Y者還要提高寫字樓的設(shè)計、施工標(biāo)準(zhǔn)，以保證未來5年甚至更長時間不會落后于國際標(biāo)準(zhǔn)。

　　“海外基金投資的標(biāo)準(zhǔn)變化不大，但上海優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目卻很有限。”鄒毅表示，受房地產(chǎn)開發(fā)周期的影響，今年上半年商業(yè)地產(chǎn)放量較有限，而一些開發(fā)商并不急于兌現(xiàn)，轉(zhuǎn)而持有物業(yè)。因此海外基金轉(zhuǎn)而投資、收購高級服務(wù)式公寓及位于市中心的高檔住宅。

　　“從投資的資本數(shù)來看，國際資本在日本投資地產(chǎn)的數(shù)額都在幾百億美元以上，而這個數(shù)字在中國還不到一百億。與之相比，上海投資的空間還是相當(dāng)大的。”張震頻認(rèn)為，英、美、歐洲及一些海灣國家的資本目前都要找到新的投資領(lǐng)域和渠道，世界的目光都集中到了亞洲，而上海又是最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄�一，從這個角度來看，上海商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿�無疑是巨大的。