評論：讓大家都去買房居住是非常危險的導向
    日前出臺的《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》非常及時，非常必要，有助于調整住房供應結構，穩定當前住房價格。但要從根本上解決房地產市場健康、穩定發展的問題，筆者認為，還需要調整住房政策導向，以及進一步深化住房制度改革。
    現在的宏觀調控還是圍繞著造房、買房這個目標進行的，而讓大家都去買房居住，筆者認為是非常危險的導向。在國外，城市居民擁有產權房比率最高的是美國，為68%，英國為56%，歐洲其他國家為30%～50%。而據我國建設部公布的數據顯示，城市居民住房自有率接近82%。如果剔除房改出售公房給個人的因素，筆者估算這一比率在30%左右。作為一個發展中國家，僅用幾年時間，城市居民住房自有率達到世界第一，政府付出了相當大的代價。

　　讓中低收入家庭都去買房是什么概念？按收入水平，可將人群分為高、高中、中、中低、低收入五部分。讓中低收入家庭買房也就意味著，要求約4/5的家庭買房居住。這種政策導向催化、助長了人們買房的消費欲望，一些剛剛走上工作崗位的年輕人也迫不及待地買房，買大房。這是一種不健康、不理性的消費需求。因此，要使房地產市場健康發展，首先要使消費者有個健康的消費理念。

　　住房消費是有梯度的。一般來講，30%的人有財力支持買房居住，房地產市場就相當不錯了，其余的70%應是租房群體。政府主要應解決誰投資建設適合這70%消費者的租賃房問題。筆者認為，應以吸收社會投資為主體，多渠道籌集資金。地方政府應根據《通知》，要求開發商建設大量90平方米以下住房，賣給中產階層，再由他們出租，實行租賃價格的上限管理，適當給予一定稅收優惠政策，搞活房屋租賃市場；政府也可以投資建設一部分公有住房，供公務員租賃。當然，這還需要工資制度改革相配套；政府還可以建設一部分廉租房，供納入低保的人群租賃。建立這樣一個梯度住房消費體系，才有可能使房地產市場健康、穩定發展。

　　關于住房制度的改革，不能就事論事，要同步實行相關制度的改革。筆者認為主要涉及六個方面。

　　第一是改革投融資體制。對于房地產市場，必須從投融資體制上明確，哪些資金能進，采取什么方式進；哪些資金不能進，采取什么限制措施。

　　第二是改革金融體制。必須明確規定房地產開發的信貸規模，以及不同類型建筑產品貸款、抵押的利率。香港土地高效利用的五大支撐體系之一是發達的金融業，不只是銀行業，還包括保險業、證券業。

　　第三是改革工資制度。黨政機關工作人員總人數不多，但影響面很大，他們的家庭住房問題牽動社會全局。住宅全面市場化，意味著黨政機關工作人員必須到市場租賃或購買住房。消費能力決定市場需求，工資制度改革要與市場經濟發展、房地產市場發育同步進行，否則房地產市場不可能健康發展，還會滋生新的腐敗。

　　第四是深化改革土地使用制度。主要是規范二級市場。土地批租出去，開發商賣給業主，業主再轉讓、租賃，業主、承租人各自的權益必須體現。住宅小區的停車位、經營用房等配套設施，目前通常是物業公司在受益，這是我國土地使用權權益不具體帶來的后果，需要從制度上加以改革，從根本上解決問題。

　　第五是改革財稅制度�，F在的房地產在保有環節幾乎不征稅。有錢人大量購置房地產，占用、浪費了大量土地資源。政府運用稅收手段進行調節，就會迫使不動產產權人計算其經濟利益，特別是保有低密度住宅是否劃算。當然，對90平方米以下的中小戶型住宅可以實行低稅率甚至零稅率。

　　第六是進一步改革物業管理制度�，F有物業管理是“霸王”管理，有關規定向物業公司傾斜。

　　筆者要特別強調的是，商品房用地必須堅持實行招拍掛出讓。理由有四：這是法定的；這是市場經濟環境下配置土地資源的最好方式；這是反腐敗必須遵守的政治紀律；這是防止國有土地資產流失的必要手段。