記者日前在北京市房地產交易管理網上了解到，北京3月份的商品房預售登記套數為10912套，其中商品住宅預售登記套數為8574套，與去年同期相比，分別下降了34.4%和43.4%。

　　而根據最新發布的權威統計數據，今年1至2月，北京市新建住宅銷售價格指數，2月份漲幅比上月回落0.7個百分點，住宅銷售價格漲幅首次出現回落跡象。

　　為什么在北京住宅銷售價格漲幅首次出現回落跡象的情況下，期房銷售數量卻也大幅下滑？而與此同時，現房銷售勢頭卻見旺？4月8日，素有“京城地產紅人”之稱的北京鵬潤房地產有限責任公司國美第一城總經理、北京中聯亞國際會展中心有限公司明天第一城總經理陳云峰(陳云峰博客,陳云峰新聞,陳云峰說吧)，在接受《中國經濟周刊》記者專訪時表示，“2008年北京房價將呈現箱體調整，全年預計會下調５％，不會大漲也不會大跌。”

　　觀望、觀望，成交的毒藥

　　北京房價究竟會不會降？有業內人指出，之前北京房價實際上已經出現過10%的降幅，而從2007年10月開始，北京的房地產市場成交量出現持續下滑。

　　在房地產銷售中，觀望被圈里人稱作是成交的毒藥，在市場濃厚的觀望氛圍中，樓市成交量出現了急劇萎縮。專家指出，成交量的下降導致房價下跌。

　　在東四環的一家房地產中介公司，記者遇到前來看房的張先生，他告訴記者，“我委托中介尋找合適的三居室。4個月來，我先后看了不下15套房，有一套比較滿意的160平米二手毛坯房，每平米價格比去年降低了1000元。盡管我早就想出手，但看市場現在的狀況，最后還是決定再等等看，也許還會降價。”

　　買房者在觀望，那賣房者呢？

　　一位外埠的炒房人士告訴記者，前一段時間他在北京炒房的朋友們都在通過各種渠道加速賣房，加速資金回流以等待更好的時機抄底。不過，也有不少投資者處于“賣出觀望”狀態，王先生告訴記者，兩年前他在北京房山區政府附近的一個樓盤買了20多套房屋，目前他想咨詢專業人士，是否要等到6月份再考慮出手套現。

　　記者注意到，在與北京亦莊體育中心相距最近的一條街道，從西往東排列著10多家房地產中介公司，包括鏈家、21世紀等大的中介，店面都少有人問津，顯得格外冷清。

　　21世紀公司的一位銷售經理告訴《中國經濟周刊》：“希望買房和需要買房的都大有人在，但是前段時間受到一些政策上的影響，市場有總有降價的說法，很多投資者或者購房的客戶看到滿意的房子，但是都說要等等，都在觀望。”

　　有數據顯示，截至3月16日，北京3月份期房網上簽約套數為3137套，與去年同期相比下降了近三成。同時，截止到3月26日，北京新增21個預售住宅項目，其中有8個項目簽約數為零，繼2月七成新盤零成交之后，北京樓市再次出現了“零成交”的尷尬處境。

　　原因何在？陳云峰向《中國經濟周刊》分析道：“一方面是受到全球經濟的影響，美國次貸危機波及其他國家，當然也包括中國的經濟，而大規模的漲價隨時可能引發新一輪的經濟危機，政府在這方面加大了宏觀調控的力度。而治理通貨膨脹必然傷及房地產。隨著而來的是國家對地產行業一系列的宏觀調控，包括對購買第二套房的限制以及經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，都在一定程度上改變了人們對于房市的預期，持觀望的態度。”

　　北京3月樓市走出“冰凍期”

　　與觀望者持不同意見的是，一些業內人士認為北京住房剛性需求依然強烈，未來北京房地產市場走勢依然堅挺，2008年北京房價將保持現有價位有少許波動。

　　曾經推出“薄利多銷、現金為王”理論為鵬潤地產創造銷售奇跡的陳云峰對未來北京房地產市場充滿信心，“中國經濟增長的基本面沒有變化，8%的GDP拉動內需高速增長。加之我國的城市化進程，不單是北京，全國范圍內的住房需求也十分旺盛。還有一個更重要的原因，就是土地供應越來越少，而拆遷難度越來越難，拆遷的土地成本提高了，房價不可能跌破成本價。”

　　盡管3月份北京期房的銷售數據同比未有改善，但現房銷售卻明顯升溫，購房人更多地將目光投向現房。據記者了解，三月份北京現房網上簽約面積與現房住宅網上簽約面積與去年同期相比分別上漲了35.31%與12.45%；現房網上簽約套數與現房住宅網上簽約套數則分別同比增長了36.05%與15.27%。可見，現房銷售狀態不錯。

　　同時，記者還注意到一個奇怪的數字，那就是與去年同期相比，3月份商品住宅的日均簽約套數減少1套，而日均簽約面積反而增加了1359平方米。這就說明在商品住宅銷售中，大戶型占有一定的份額。

　　其原因何在？業界人士稱，“90平方米、七成令”（編者注：指“中小型戶型新政策”要求90平方米以下住房須占項目總面積七成以上）的政策使得大戶型的預期未來減少，令部分購房者將目光轉向了現房市場的大戶型尾房，因此推動了成交面積的增加。正如潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)在上周接受《中國經濟周刊》采訪時所說，“在市場經濟中，好房子就是買了之后能升值的房子。通過市場把它的價值體現出來，比任何一個個人的感覺和評判更準確，也更有價值。”可見，眼下大戶型房屋的投資效應在市場得到反映。

　　聯合證券研究指出，房地產3月最壞的時期或許已經過去。“之所以發生期房與現房銷售冷熱不均的情況，可能主要在于現房更多的反映了自住等剛性需求。雖然北京3月份的期房住宅成交量和去年高位相比還存在比較大的差距，但是如果扣除掉2月份，3月份的成交量也已經止住了從去年11月份以來連續三個月的大幅下滑，基本表明北京市場已初步走出冰凍。”