資料圖片：宏觀調控下 06年樓市的"變"與"不變"

    新華網上海１２月１２日專電（記者 徐壽松 蔡國兆）經濟史可能會這樣記載２００６年：這一年，沒有哪個領域像房地產一樣承受的調控力度之大，也沒有哪個領域像它一樣強烈地牽動上至中央政府、下至普通市民的神經。人們或可透過疾風暴雨般調控下的樓市“變”與“不變”的多重表情，來回望既往，前瞻來年。【年終聚焦樓市：06年房地產市場調控10大關鍵詞】

    樓市“三變”：調控效應初顯

    “變”是２００６年樓市最鮮亮的底色，是調控效應的初顯。舉其要者，其變有三：

    一變：房地產發展目標轉向深切關懷中低收入人群住房，并從“原則”規定轉向量化“落實”。

    “國六條”首次系統地明確了解決中低收入家庭住房的４條路徑，“重點發展”中低價位中小套型普通商品住房、經濟適用房、廉租住房，“積極發展”住房二級市場和租賃市場。九部門在實施細則中首次量化新建住房結構比例，９０平方米以下住房須占開發建設總面積７０％以上。“國六條”還將問責“劍鋒”指向城市政府，將調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入地方經濟社會發展工作的目標責任制。

    業內人士認為，這表明２００６年房地產宏觀政策發生了重大變化，控制房地產過快增長的勢頭，讓房地產業為和諧社會服務的思路非常明確。房地產發展的首要目標就是保障人民住房的基本需求，解決廣大中低收入群體的基本住房保障成為重中之重。

    導向變，現狀變。截至９月底，全國２７６個城市公布了住房建設規劃，２８個直轄市、計劃單列市、省會城市新出讓土地的商品住房項目中，９０平方米以下戶型占７５％。還有１０個省區市明確了土地出讓凈收益用于廉租住房建設的具體比例。新局正在開啟。

    二變：市場預期空前分化，消費者由恐慌性跟風轉向普遍持幣觀望。

    看漲還是看跌房價？２００６年，投資銀行內部對此判斷由原先“一致看漲”變為空前對立，“看空”與“唱多”者旗鼓相當。國家統計局最新發布的數據顯示，今年第三季度房地產業的企業景氣指數和企業家信心指數均在下跌，其中企業家信心指數連續兩個季度下降。

    盡管真實房價漲多跌少，消費者中“看跌”仍是主流。年中，千龍網的一項調查顯示，６０％的網友看跌北京房價，鐵了心不買房；南京的相關調查表明，５６％的潛在購房者表示推遲購房，看漲房價的比例由“國六條”出臺前的６７．１％減少到１３．２％。

    預期的改變源于供求關系在發生改變。譬如上海，截至１０月底，已積累新商品住房１６２１．１７萬平方米待售，而同期累計成交住宅不過１２１４．８萬平方米。按現有銷售速度，即使不計算后續新房增量，上海現有新房源至少要再賣１年才可能售完。類似的供求逆轉在長三角地區已經出現。

    此外，１１月，全國首例“雙限雙禁地”在廣州面世，居住用地在限制房價、限制套型的基礎上，通過公開競爭地價、競爭房價來確定開發商，這給市場以普遍預期：房價將因此得以抑制。

    三變：開發商加速洗牌，房地產業周期性調整開始。

    盡管整體上還在死守高價、維持高利潤，但開發企業優勝劣汰加劇，行業集中度在提高，產業生存方式在轉變。“國十五條”之后，銀根、地根進一步緊縮，土地與資金這兩種資源的配置狀況在發生改變：一方面，大批中小企業資金鏈日益繃緊、斷裂，生存空間縮小，開始賣地求生；另一方面，出讓土地正在向少數大企業集中。大企業或通過引進海外投資基金，或定向增發，乘機儲地擴張，并購中小型房地產公司。下半年一線城市新出讓土地基本被十來家大企業所壟斷，行業集中度在提高。

    房地產業步入整合期的另一表現是，整個行業的生存方式也在轉變。業內人士認為，由于調控的深入、規劃的限制、土地成本的提高，房地產行業特點從過去的投資性變成了精耕細作，開發商從過去拿地賺錢轉向考慮產品質量、性能、戶型，追求設計創新能力

 樓市“三不變”：調控任重道遠

    如果說“變”是樓市在２００６年歷史一幕的終結，“不變”則是２００７年樓市續寫新篇章攻堅的起點。

    房價偏高的局面未變。國家發展和改革委員會、國家統計局發布的數據顯示，今年前１０個月，新建商品住宅每月漲幅少則５．９％，多則７．１％，每月環比上漲都在０．５個百分點以上。北京等熱點城市房價漲幅更是高達兩位數。

    一線城市房價收入比還在不斷上升。按照政府統計公布的人均可支配收入和平均房價，以三口之家購買９０平方米商品房計算，２００６年的房價收入比（根據前三季度公開數據測算）很多城市不降反升：深圳約為１１．９２，上海約為１１．６７，廣州約為９．５１，均遠高于前兩年的水平。

    “房地產勢力”博弈的局面未根本轉變。一些地方在房價問題上喜高恐低，嘴上空談“調控”，暗里還在“托市”。這就是為什么中央有令難行：各地住房結構調整規劃必須在２００６年９月底完成，結果，全國竟有６５％的地級以上城市、９１．１％的縣級城市未按時公布住房建設規劃。國稅總局明確要求住房轉讓須征２０％個人所得稅，只有在房屋原值不明時，才能以售價的１％到３％核定征收，結果有的地方在實際交易中，幾乎只按１％或２％計征，大大消解了稅收調控的力度。

    市場還反應，在東部一些城市，新樓盤申請預售時，如定價低于周邊樓盤售價過多，反而申請不下來。主管部門也不明說原因，就是遲遲不批，直至開發商將價格調高。房地產研究者、高級經濟師顧海波說，這是借擔心價格過低“擾亂市場”之名，行“托市”之實。

    樓市調控的外部性壓力未變。在對中國經濟看好、人民幣升值帶動資產性價格上漲的預期之下，外資仍在加速涌向內地房地產市場。

    截至２００６年１１月，海外房地產基金對國內２０個房地產項目投入了１６．１３億美元，占年度私募股權基金在華投資額的１３．７％。還有直接投資，如香港地產商紛紛把開發重心挪到內地，繼和黃、新鴻基在內地大肆拿地后，香港第三大開發商恒基地產也表示將大幅提高內地土地儲備，到明年第一季度，在內地的土地儲備將達到１３００萬平方米左右。這些資金不僅云集一線城市，還開始向一些二三線城市進軍。這將給未來調控增加難度。

    分析人士指出，“變”是宏觀調控效果的顯現，“不變”說明樓市調控任重道遠。