如果不是日前剛剛曝光的一項總金額超過13億元人民幣（1.66億美元）的收購行動，在摩天大樓林立的上海灘，恐怕并沒有太多人知道海洋大廈這個名字。

　　現(xiàn)在，位于上海黃浦區(qū)浙江中路與延安路交界的這棟總建筑面積5萬多平方米的24層寫字樓，已成為新加坡騰飛集團旗下物業(yè)。

　　海洋大廈易主，不過是今年外資掀起的上海物業(yè)收購狂潮的最新案例。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至10月中旬為止，今年外資機構(gòu)在當(dāng)?shù)刂辽倌孟铝?4處寫字樓、商場及高檔住宅項目，共斥資約160億元人民幣（約20億美元）。

　　令人驚訝的是，去年上海此類外資收購物業(yè)有7個，總金額約60億元人民幣（約7.8億美元）。換言之，今年外資用于收購上海物業(yè)的資金，比去年足足暴漲了兩倍多（詳見附表）！

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)投資部總裁鄧文杰表示，今年早些時候國內(nèi)頒布“外資設(shè)限”政策后，境外機構(gòu)投資者調(diào)整了某些策略，確實導(dǎo)致個別洽談中項目暫時擱置，但總的來說，他們?nèi)匀粚σ蚤L線物業(yè)投資方式參與中國經(jīng)濟發(fā)展并獲得預(yù)期回報的前景，表示出濃厚興趣。

　　仲量聯(lián)行酒店集團不久前增設(shè)了上海辦事處，據(jù)該集團全球CEO賀德銘稱，中國政府近期的調(diào)控政策，并沒有根本影響到他們對上海酒店業(yè)市場的投資信心。

　　“外資機構(gòu)收購國內(nèi)物業(yè)都有一個完整、周密的流程，今年達成的交易，多半在一兩年前開始考察并初步?jīng)Q策，何況目前新政策設(shè)定的限制門檻不算太高，大的投行基金很容易跨過去。”美國特羅斯房地產(chǎn)投資有限公司執(zhí)行董事王謙對記者說。

　　擁有麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)金融碩士學(xué)位的王謙認為，最近這一波收購熱潮，應(yīng)該追溯到2003～2004年那段上海樓市最風(fēng)光的日子。當(dāng)時，上海地產(chǎn)蘊藏的巨大機會，吸引了幾乎所有國際大型投行基金熱切的目光。

　　除了一直非�；钴S的大摩、高盛、美林、花旗及麥格理等等“大佬”，今年頻頻出手的還有不少新面孔，比如合生國際大廈的買家，就是讓國內(nèi)業(yè)界頗感陌生的Pacific基金。中介公司五合智庫的總經(jīng)理鄒毅也告訴記者，很多委托他們尋找投資項目的海外基金“并不是特別有名”。

　　諸如騰飛集團這樣以實業(yè)投資為主的海外公司，也積極加入地產(chǎn)項目收購戰(zhàn)團。該集團以信息科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)聞名，新加坡科學(xué)園、印度班加羅爾國際科技園及中國蘇州工業(yè)園區(qū)都是其得意之作。2004年，它們以億元人民幣收購了上海徐家匯地區(qū)一棟爛尾樓，后更名為騰飛大廈。今年夏天，它們又在南京收購了一棟名叫 “江蘇軟件園創(chuàng)造中心”的高檔寫字樓。

　　“今年外資的收購策略上有一定變化，從以商務(wù)寫字樓為主，轉(zhuǎn)移到中高檔住宅上面來了。”上海漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿稱。該公司是當(dāng)?shù)刂饕�二手房中介代理公司之一�?BR>
　　從統(tǒng)計資料上可以看到，去年落入海外機構(gòu)投資者囊中的世紀(jì)商貿(mào)廣場、百騰大廈及上海廣場等，都是寫字樓和商場物業(yè)，今年14個項目中住宅占了一半，包括大摩買下的華山夏都，以及陸家嘴中央公寓等等。據(jù)了解，這些海外買家通常都與成熟的酒店式公寓管理公司有長期合作伙伴關(guān)系，完成收購后，會將一些物業(yè)包裝成酒店式公寓經(jīng)營。

　　還有一個值得注意的現(xiàn)象是，部分項目買賣雙方都在境外擁有實體，收購?fù)耆�可在境外完成。如海洋大廈原股東方為吉寶、星控股、淡馬錫等新加坡三大知名公司，總部同樣設(shè)在新加坡的騰飛集團跟它們之間的買賣，實際上是新加坡財團在中國樓市進行的“內(nèi)部交易”。這樣一來，國內(nèi)有關(guān)政策的監(jiān)管和限制能起到多大作用，就很難說了。

　　不過，國內(nèi)房地產(chǎn)市場管理政策的不時變動，還是讓更多躍躍欲試的“外來和尚”們心里沒底。

　　“限制外資投向房地產(chǎn)的政策，對已在中國市場落地的海外投資機構(gòu)影響并不大，但還沒進來的可能就要再三考慮一下了。”王謙分析說，“這種政策的滯后影響，明年或后年就會在市場上逐步反映出來�！保ū緢笥浾撸和跗涿鳌⒅x紅玲）

　　相關(guān)報道一 滬低調(diào)實施限制境外個人購房政策

　　本報記者 王其明上海報道　自10月13日開始，上海的浦東、徐匯、閔行、靜安等部分地區(qū)已停止辦理境外人士購買第二套商品住宅以及非居住用房的過戶手續(xù)。據(jù)知情人士透露，上述地區(qū)的房產(chǎn)交易中心、外匯局和公證處等此前接到各自區(qū)政府的電話通知，要求落實執(zhí)行這一政策。

　　市場普遍認為，這一舉措對上海市場上的高檔樓盤，尤其是所謂豪宅的銷售，是一個極大的打擊。事實上，境外人士一直是上海豪宅及市中心高檔公寓的購買主力。據(jù)泛城租售網(wǎng)估算，整個上海豪宅市場中，境外客戶大約占到了30%左右，其中陸家嘴及古北地區(qū)可能達到50％。在世茂濱江、仁恒濱江等注重境外推廣的豪宅，也有一半賣給了這類客戶。

　　10月6日，國家外匯管理局發(fā)布的《2006年上半年中國國際收支報告》中指出，2006 年上半年，境外機構(gòu)和個人購買境內(nèi)房地產(chǎn)支付的外匯為21.47億美元，同比增長約45%。這些資金集中投放在北京、上海、廣州等主要城市里。

　　今年7月24日，建設(shè)部等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（即第171號文件），隨后北京迅速出臺實施細則，限制境外人士購買第二套住宅，但上海卻遲遲沒有相應(yīng)跟進。

　　截至本報發(fā)稿時止，最新的市場消息是，上海全市范圍內(nèi)限制境外人士購房政策的實施細則“還在完善之中，近期將正式出臺”。

　　相關(guān)報道二　　南京豪宅獲美林注資3000萬美元

　　海外投行青睞二線城市與中小房企

　　本報記者 謝紅玲南京報道　當(dāng)著名投行美林集團（Merrill Lynch & CO.）的亞太區(qū)高管現(xiàn)身10月8日南京一個豪宅項目的開盤儀式上時，現(xiàn)場發(fā)生了一陣小小的騷動。

　　“我們已經(jīng)和美林就此項目達成了合作開發(fā)協(xié)議�！变h尚國際董事長張在東隨后在人們的追問中透露了個中端倪。當(dāng)日開盤的“南京鋒尚”，是號稱“科技地產(chǎn)先鋒”的張于當(dāng)?shù)氐氖讉�投資項目。

　　盡管當(dāng)事雙方都對協(xié)議內(nèi)容守口如瓶，記者還是從消息靈通人士處了解到，美林向“南京鋒尚”注資的金額大概在3000萬美元左右，張在東為此出讓的項目股權(quán)比例暫時不得而知。

　　在此之前，市場上早有“南京鋒尚項目資金吃緊”的傳言，但張在東否認與美林合作僅僅是出于資金的需要�！拔覀兪且灰婄娗槭降�，我看重美林全球化企業(yè)的運行方式，”他聲稱，“中國房地產(chǎn)業(yè)商機無限，但光靠我們自身的力量是不夠的�！�

　　數(shù)不清這已是本土房企和國際基金投行的第幾場聯(lián)姻了，越來越清晰的，是海外資本對國內(nèi)房地產(chǎn)市場日益膨脹的胃口。

　　出席此次開盤儀式的美林集團亞太區(qū)董事總經(jīng)理孔旭洪毫不掩飾他真正的興趣所在。“通過這次合作，我們將對中國的高端住宅市場和國內(nèi)開發(fā)商的特點有更深入的了解�！彼�說。

　　站在孔身旁的美林集團中國區(qū)副總裁蓬鋼補充道，作為一家國際投行，美林對產(chǎn)品的社會影響非�？粗�，像鋒尚這樣的節(jié)能環(huán)保、高舒適度的項目值得推廣，而且其財務(wù)和市場指標(biāo)也符合美林的嚴(yán)格要求。

　　“古都南京是個很好的城市，鋒尚是個很好的項目，所以我們決定把資金投進來。”孔旭洪表示。他認為，雖然中國某些地區(qū)的樓市可能有一些過熱，但美林相信更多主要城市的高端地產(chǎn)項目發(fā)展?jié)摿�還是很大的，這是未來美林中國業(yè)務(wù)的重點所在。

　　在他們看來，現(xiàn)在美林開始向國內(nèi)二線城市地產(chǎn)市場增加投資，并沒有任何奇怪之處�！耙痪�城市名氣比較大，外資機構(gòu)對它們的情況知道得比較多，自然容易吸引投資，”孔分析說，“但那些基礎(chǔ)設(shè)施相當(dāng)好的二線城市，投資環(huán)境會更有利，需求更加真實，泡沫成分也有限�！�

　　當(dāng)然，諸如“南京鋒尚”這樣每套房子最低價達人民幣300萬元，平均單價每平方米1.4萬元左右的豪宅，南京市場能否順利消化，還有待市場檢驗。對不久前在北京新一代標(biāo)志性高檔商務(wù)物業(yè)銀泰中心的投資上收獲不菲的美林來說，此次下注的結(jié)果如何尚屬未知。

　　但有市場人士指出，對國內(nèi)眾多在調(diào)控政策沖擊下忐忑不安的中小型房企來說，跟他們同一陣線上的鋒尚國際能夠獲得海外資本大鱷的青睞，無疑是一件令人鼓舞的事。